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公募REITs升溫,收費(fèi)公路REITs后市如何演繹?

2024-08-26 21:34:24 第一財經(jīng)

  公募REITs升溫,收費(fèi)公路REITs后市如何演繹?

  作者:黃思瑜 責(zé)編:杜卿卿

  今年以來公募REITs整體表現(xiàn)不俗,年初至8月26日中證REITs全收益指數(shù)上漲11%。

  根據(jù)Wind數(shù)據(jù),今年以來,41只公募REITs中,有36只上漲,其中,21只REITs漲幅超過10%,8只REITs漲幅超過20%。兩只保障性租賃住房項目REITs領(lǐng)漲,華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT分別上漲32.41%、28.81%。

  中金公司研究部分析師裴佳敏分析稱,REITs市場從2022年以來已走過一個完整的市場化周期,市場機(jī)制的韌性不斷增強(qiáng),特別是今年以來,市場整體升溫。

  “從投資者關(guān)注的分派率看,產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)可供分派率為4.62%,同期中證紅利指數(shù)股息率為5.13%,經(jīng)營權(quán)REITs市值加權(quán)IRR為6.52%,與中債十年期國債到期收益率的利差約在430BP,估值區(qū)間整體合理。”裴佳敏稱。

  就收費(fèi)公路行業(yè)而言,過去一年部分產(chǎn)品受業(yè)績不及預(yù)期、資金輪動等因素的影響,高速REITs估值出現(xiàn)下行,目前部分高速REITs經(jīng)歷市場調(diào)整后已逐漸企穩(wěn)。

  “從近一個月二級市場表現(xiàn)看,基本面已基本企穩(wěn),估值繼續(xù)向下空間預(yù)計有限!蓖饺蛉藟圪Y管部不動產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人蔣夢杰稱。

  蔣夢杰認(rèn)為,從業(yè)績角度看,三季度往往是高速公路的傳統(tǒng)旺季,相較上半年業(yè)績或有明顯的改善。目前,中證REITs全收益實時指數(shù)已經(jīng)發(fā)布,前三大成分券均為收費(fèi)公路REITs,后續(xù)若推出指數(shù)產(chǎn)品,板塊將迎來更多增量資金。疊加上述各項因素,有望催化收費(fèi)公路REITs價格向上,板塊投資價值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

  收費(fèi)公路REITs產(chǎn)品估值定價一直是投資者關(guān)注的焦點。

  對此,國金基金REITs投資部執(zhí)行董事張若然認(rèn)為,實踐中無論是IRR還是現(xiàn)金流分派率,因不同項目之間存在"本金攤還和分紅"差異和預(yù)期差異,一定程度上增加了產(chǎn)品間橫向比較分析的難度。

  “這可以通過調(diào)整P/NAV及IRR等估值指標(biāo)予以解決,比如可將NAV乘以項目持續(xù)期各年度營業(yè)收入相較于首發(fā)時預(yù)測值的完成度均值,以項目最近一期披露的數(shù)據(jù)為基數(shù),假設(shè)項目全周期收入不增長的情況下計算IRR,這樣可以有效降低收益計算的干擾因素,使得指標(biāo)在不同項目之間具備可比性!睆埲羧环Q。

  隨著國家發(fā)展改革委《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》的發(fā)布,REITs市場常態(tài)化發(fā)行加快。今年以來全市場已上市REITs12單,其中上交所9單,產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容,消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、水電、陸上風(fēng)電等新型大類資產(chǎn)持續(xù)"上新"。

來源:第一財經(jīng)

編輯:付健青

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